每經(jīng)編輯 王杰     

曾被認(rèn)為是“中國最大鬼城”的鄭東新區(qū)，因為一篇文章，仿佛在一夜間“復(fù)活”，也讓憂心二三線城市樓市的人們看到了未來的希望。

然而鄭州當(dāng)?shù)睾芏嗳藚s認(rèn)為“鬼城”復(fù)活是個偽概念。“（鄭東新區(qū)）在鄭州以外的人眼里是‘鬼城’，但我們眼里不是。”鄭州當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士清楚明白地對邦地產(chǎn)君說。

在國內(nèi)“鬼城”名單上，鄭東新區(qū)曾多次上榜。截至2013年底，鄭東新區(qū)100平方公里左右的建成區(qū)內(nèi)，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區(qū)中，僅次于金水區(qū)。

“買雞蛋都比別的地方貴，這是河南省的富人聚集區(qū)。”鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺說，由于房價帶動地價，該區(qū)域地價也是鄭州市最高的區(qū)域。

對于鬼城，開發(fā)企業(yè)唯恐避之不及，而就在去年，該區(qū)域甚至出了三宗“地王”。鄭東新區(qū)涅槃重生的秘訣在哪兒？

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴邦地產(chǎn)君，鄭東新區(qū)的例子說明，“鬼城”的概念不是一成不變的。隨著時間的推移，“鬼城”可以變?yōu)楦挥谢盍Φ男鲁?。其?ldquo;鬼城”也一樣，這需要切實根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，以居業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)城融合為基點去規(guī)劃、設(shè)計，制定相應(yīng)的政策來促使“鬼城”的轉(zhuǎn)變。

其實，“鬼城”之說是一個誤會！

早在2010年底，美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”。這一報道遭到鄭州官方強烈反彈，新區(qū)管委會發(fā)布數(shù)據(jù)稱，鄭東新區(qū)CBD入駐率達到90%。

“鬼城”的共同之處，往往伴隨著房地產(chǎn)市場的高庫存、房價走低、房屋滯銷、土地流拍和樓房高空置率。那么，鄭東新區(qū)是否符合這一標(biāo)準(zhǔn)？

克而瑞鄭州機構(gòu)的研報指出：2014年，鄭州市各區(qū)域成交土地價格波動相對較大。從具體區(qū)域來看，鄭東新區(qū)土地單價最高，為10678.26元/平方米。

上述研報稱，進入2014年，鄭州市土地市場延續(xù)之前的火熱態(tài)勢，土地市場價格持續(xù)走高，“地王”頻出，普通住宅溢價率達到21.77%。其中金水區(qū)、鄭東新區(qū)居于全市前兩位，分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4個地王，金水區(qū)1宗，鄭東新區(qū)龍湖板塊3宗。龍湖板塊為現(xiàn)階段政府的重點發(fā)展區(qū)域，開發(fā)商關(guān)注度較高，土地競爭激烈，因而導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。

上述鄭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州屬剛需性城市，但鄭東新區(qū)屬于河南省的高端住宅片區(qū)，價格在鄭州也處于第一梯度。“前幾年因為是新發(fā)展區(qū)域，在認(rèn)知度方面都相對較低，再加上鄭州老城區(qū)為二七區(qū)和中原區(qū)，客戶地緣性比較強，鄭東形成了‘鬼城’的誤區(qū)。外地的金融機構(gòu)來鄭東新區(qū)了解過，但后來發(fā)現(xiàn)不是（鬼城）。”

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞告訴邦地產(chǎn)君，鄭東新區(qū)原來也不是真“鬼城”。鄭東新區(qū)發(fā)展到今天，是河南省乃至中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的縮影，也是鄭州市發(fā)展的一個必經(jīng)階段。“鬼城”是因為它處在成長階段，一個新城的成長，要經(jīng)過房屋建設(shè)、聚集人氣、產(chǎn)業(yè)進駐、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)配套的過程，不能用兩個時間斷面簡單相比。“不去進行房地產(chǎn)的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不會有今天城市的承載力。”

趙秀池認(rèn)為，鄭東新區(qū)“鬼城”的復(fù)活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個活生生的例子。當(dāng)初人們流傳的“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說法，早已成為過去。如今，上海浦東也是一個高大上的代表。