每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大鱷爭(zhēng)食的時(shí)代，中小房企的生存境遇愈發(fā)艱難。隨著行業(yè)集聚程度的進(jìn)一步深入，相對(duì)于規(guī)模越做越大的大型房企，中小房企的處境可謂“凄涼”，對(duì)外，在拿地、銷售等方面要面臨大房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)，融資、轉(zhuǎn)型等都將面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

雖然2014年底市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情，但是從2014年全年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的境況顯然已經(jīng)大不如從前，全國(guó)商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價(jià)同比跌幅近5%。與此同時(shí)，大型房企的市場(chǎng)份額卻在不斷增加，50強(qiáng)房企的銷售額門檻已經(jīng)高達(dá)140億元。對(duì)諸多中小房企而言，繼續(xù)尋求規(guī)模擴(kuò)張極有可能碰壁而亡，如何在夾縫中謀求生存空間，已經(jīng)成為這些企業(yè)不得不思考的命題。

中小房企生存環(huán)境越來(lái)越難

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從銷售業(yè)績(jī)分布來(lái)看，銷售額超過(guò)百億的房企出現(xiàn)清晰的斷層，綠地、萬(wàn)科等七家千億級(jí)企業(yè)銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，12家企業(yè)的銷售規(guī)模在300億~1000億元，與第一集團(tuán)之間拉開(kāi)了500億元的銷售差距，而100億~300億元的企業(yè)則多達(dá)61家，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

億翰智庫(kù)上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，百億企業(yè)陣營(yíng)之間的分化正在拉大，規(guī)模房企的規(guī)模越做越大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，銷售額100億~300億元的房企，很多是從區(qū)域市場(chǎng)走向全國(guó)布局的房企，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力有限，未來(lái)也存在不少變數(shù)。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷表示，7家千億房企的銷售額占全國(guó)商品房銷售總額的七分之一，過(guò)去5年它們的平均復(fù)合增長(zhǎng)速度達(dá)到34.7%，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，未來(lái)增長(zhǎng)率按照過(guò)去5年的復(fù)合增長(zhǎng)率的一半計(jì)算，到2026年它們將會(huì)占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)，屆時(shí)預(yù)計(jì)會(huì)有90%的房企將會(huì)消失。

除近80家銷售額達(dá)到百億的房企以外，全年銷售額在100億元以下的小房企更是不計(jì)其數(shù)，這些企業(yè)的市場(chǎng)關(guān)注度低，不少都是偏安一隅，無(wú)力向外擴(kuò)張，在市場(chǎng)行情下行的背景之下，生存形勢(shì)更為艱難。

由于金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)，中小房企很難獲得開(kāi)發(fā)貸，信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒(méi)了“救命錢”，與大企業(yè)在土地市場(chǎng)的拼搶顯得不堪一擊，這就導(dǎo)致了一系列連鎖惡化反應(yīng)。在市場(chǎng)低迷時(shí)期，中小房企銷售策略并不占優(yōu)勢(shì)，去化難度加大，資金匱乏拿不到可以開(kāi)發(fā)的土地，項(xiàng)目運(yùn)作陷入停頓，就將面臨資金鏈崩盤的高風(fēng)險(xiǎn)。張化東表示，中小房企最主要的生存壓力，正是來(lái)自高昂的融資成本和嚴(yán)重的人才流失。

中小房企需盡早轉(zhuǎn)型

在規(guī)模房企越做越大，平臺(tái)優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先的情況下，中小房企不得不在細(xì)分市場(chǎng)中找尋一線生機(jī)，提升產(chǎn)品性價(jià)比和專注差異化產(chǎn)品或許才是出路。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，在規(guī)模房企越做越大的情況下，那些“小而美”的企業(yè)并非不可能出現(xiàn)。如果中小房企可以瞄準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，憑借精準(zhǔn)的定位和精良的品質(zhì)，在區(qū)域市場(chǎng)獲得擁躉并非絕無(wú)可能。但是，由于這樣的樓盤要求突出質(zhì)量和性價(jià)比，因此利潤(rùn)空間比較有限，沒(méi)有利潤(rùn)積累就無(wú)從談及擴(kuò)張，這樣的房企可能今后也只能過(guò)過(guò)“小日子”了。

張化東更是表示，這些公司談不上區(qū)域深耕，以后可能只是做城市深耕，甚至手上只有幾個(gè)項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)氐恼?、金融機(jī)構(gòu)處理好關(guān)系，控制成本，把這幾個(gè)項(xiàng)目做到極致才可能是出路。

這也意味著，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局將會(huì)是，龍頭房企占據(jù)主流市場(chǎng)，中小房企只能在大企業(yè)沒(méi)有涉及的“夾縫”中，尋找轉(zhuǎn)型的可能性。

中小企業(yè)機(jī)會(huì)在于創(chuàng)新

中小房企的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，但步伐卻已經(jīng)落后于大型房企。而中小房企作為市場(chǎng)的跟隨者，往往缺乏大膽變革的決心和實(shí)力，轉(zhuǎn)型的最佳時(shí)機(jī)或許已經(jīng)錯(cuò)過(guò)。張化東認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是大象才能起舞，眼下房企的各種創(chuàng)新業(yè)務(wù)未來(lái)能有多少價(jià)值還不得而知，中小房企如果也想通過(guò)創(chuàng)新業(yè)務(wù)分一杯羹，轉(zhuǎn)型之路將會(huì)非常艱難，畢竟中小企業(yè)的創(chuàng)新能力和承受風(fēng)險(xiǎn)的能力都不如大企業(yè)，盡管花樣年做出了估值極高的彩生活，但類似房企卻非常少見(jiàn)。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中小房企的表現(xiàn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更為顯著，由于房企規(guī)?；l(fā)展的空間已經(jīng)比較狹窄，成長(zhǎng)型房企的規(guī)模擴(kuò)張會(huì)受到制約，其在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)并不會(huì)特別樂(lè)觀。

不過(guò)，這并不意味著中小房企完全沒(méi)有生存下來(lái)的機(jī)會(huì)。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，跑馬圈地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)u成趨勢(shì)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化之路還有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市場(chǎng)機(jī)遇，覓得一線生機(jī)也不是沒(méi)有可能。