每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

10月的成都土地市場(chǎng)，在供應(yīng)量緩步回升的同時(shí)向商業(yè)供地集中。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市國(guó)土局土地招拍掛公告顯示，10月成都將有13宗土地供應(yīng)，其中掛牌7宗，拍賣6宗，累計(jì)供應(yīng)面積826.7畝，將分為4次出讓。2014年10月擬出讓金額（起拍總價(jià)合計(jì)）為32.49億元。其中，純住宅用地0畝；純商業(yè)用地169.2畝，占比20.5%；綜合用地（商住/住商）657.5畝，占比79.5%。

10月商業(yè)用地的集中供應(yīng)，引來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商抄底拿地。10月21日，成都市土地市場(chǎng)掛出四宗土地，最終青白江區(qū)的兩宗商業(yè)地塊被四川邦邦置業(yè)有限公司以底價(jià)摘得，另外兩宗成華區(qū)的地塊則由世茂集團(tuán)子公司上海世茂悅盈投資管理有限公司抄底獲取。

值得注意的是，在房貸新政的影響下，二線城市出現(xiàn)了樓市銷量回暖的現(xiàn)象。有開發(fā)商預(yù)計(jì)第四季度土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，后悔前三季度地拿少了。

第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)助理董事羅元均對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記表示，房企會(huì)不會(huì)出手競(jìng)拍，以及溢價(jià)率的高低，關(guān)鍵還是看土地價(jià)格是否在開發(fā)商接受范圍內(nèi)。開發(fā)商不會(huì)因?yàn)榉抠J政策的出現(xiàn)，而大幅調(diào)整拿地策略。

世茂抄底成都主城/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，9月成都市商住用地總供應(yīng)土地11宗，成交僅5宗，合計(jì)約559.16畝，環(huán)比驟降90.36%；成交總額僅1.9億元，相比8月的90.21億元，也創(chuàng)下了近兩年來(lái)成都土地市場(chǎng)單月最低值。

“鑒于樓市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房企的貸款是嚴(yán)格把控的。”某商業(yè)銀行內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這使得現(xiàn)金流成為房企得來(lái)不易的資產(chǎn)，“大量房企資產(chǎn)負(fù)債表上一大塊全是存貨，現(xiàn)金流一塌糊涂?！鄙鲜鲢y行人士分析，“之前賣了樓盤有現(xiàn)金的開發(fā)商，擔(dān)心房?jī)r(jià)還要下跌，所以持幣觀望。覺(jué)得還有好的項(xiàng)目可以做的房企，資金又陷在存量項(xiàng)目上了。房地產(chǎn)開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流自然傳導(dǎo)到了上游土地市場(chǎng)?！?/p>

10月以來(lái)，土地供應(yīng)開始小幅回升。10月21日，世茂集團(tuán)以底價(jià)拿下成華區(qū)保和街道28.2畝商業(yè)地塊，成交樓面價(jià)為2640元/平方米。據(jù)了解，這是世茂集團(tuán)落子猛追灣地塊、龍泉驛大面地塊后，再次在成都拿地。世茂成都公司投資經(jīng)理王浩宇向媒體透露，世茂拿下的成華區(qū)保和地塊將是一個(gè)10萬(wàn)平方米純商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)方面將由購(gòu)物中心和青年公寓構(gòu)成。

世茂集團(tuán)下屬上市房企世茂股份（600823，SH）是全國(guó)大型房企中為數(shù)不多的前三季度業(yè)績(jī)“達(dá)標(biāo)”公司之一。世茂股份三季度報(bào)顯示，2014年1～9月，公司實(shí)現(xiàn)合同簽約額114.8億元，同比增長(zhǎng)13%；實(shí)現(xiàn)合同簽約面積81.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%；簽約單價(jià)達(dá)1.40萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)1%。截至9月末，公司已實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的72%。

在上述銀行人士看來(lái)，房企銷售業(yè)績(jī)已出現(xiàn)明顯分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面突顯，市場(chǎng)加速分化。“預(yù)計(jì)到明年，會(huì)淘汰一大批資金鏈斷裂的房企?！?/p>

商業(yè)用地、新區(qū)土地受關(guān)注/

雖然9月30日人民銀行、銀監(jiān)會(huì)推出的 《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出，要“積極支持居民家庭合理的住房貸款要求”，對(duì)有購(gòu)買第二套住宅的改善型需求人群采取“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，但開發(fā)商們對(duì)這一政策對(duì)住宅市場(chǎng)的刺激效果保持謹(jǐn)慎。

“認(rèn)貸不認(rèn)房的效應(yīng)集中在改善型住房，但改善型住房的客戶都較為理性。”中鐵二局地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)劉斌告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，改善型住房的目標(biāo)客戶只會(huì)根據(jù)自己的需求和房子的性價(jià)比來(lái)“慢慢選擇”，不會(huì) “跟著政策買房子”，因此這部分住房的去庫(kù)存速度仍比較緩慢。

住宅市場(chǎng)進(jìn)展緩慢，今年以來(lái)，包括龍湖、協(xié)信在內(nèi)的不少房企，都將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。第四季度，商業(yè)用地的推出仍備受房企關(guān)注。據(jù)華潤(rùn)置地成都金悅灣項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人陳圓介紹，尤其是那些總價(jià)較高、以商業(yè)為主的不動(dòng)產(chǎn)，是他們下一步的推介重點(diǎn)，“其優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)開發(fā)更具前景，更能抵抗匯率變化，更具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整下的可持續(xù)發(fā)展性，并具備更高的融資價(jià)值?！?/p>

隨著10月14日天府新區(qū)獲批成為“國(guó)家級(jí)新區(qū)”，這片土地下一步的價(jià)格趨勢(shì)也成為土地市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)。在羅元均看來(lái)，不可否認(rèn)的是，“國(guó)家級(jí)新區(qū)”的稱號(hào)會(huì)對(duì)整個(gè)天府新區(qū)的土地市場(chǎng)有所刺激。但新區(qū)配套設(shè)施的不成熟現(xiàn)狀，仍將會(huì)是開發(fā)商在該區(qū)域拿地時(shí)的最大顧慮。

“在某些時(shí)候，軟性環(huán)境的支持可能比硬的基礎(chǔ)設(shè)施更重要，新政策的效應(yīng)，還有一些老政策怎么優(yōu)化，怎么提高執(zhí)行力，這些對(duì)投資者、企業(yè)都是非常重要的。”森宇集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)罱t在一場(chǎng)關(guān)于天府新區(qū)的發(fā)展論壇上表示，天府新區(qū)未來(lái)政策的支持力度是促成區(qū)域繁華的關(guān)鍵。