“住建部能不能在這個(gè)口子上放掉一些審批事項(xiàng)？哪些審批事項(xiàng)是沒(méi)用的，能不能調(diào)查一下，放掉一點(diǎn)？”3月5日，在全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別37組討論會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印向住建部發(fā)問(wèn)。在現(xiàn)場(chǎng)的住建部副部長(zhǎng)仇保興未對(duì)這個(gè)問(wèn)題做出回應(yīng)。3月9日，全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)總裁張力在小組討論中表示，房地產(chǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，每個(gè)地區(qū)的情況不一樣，政府不能統(tǒng)一劃線。此外，全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森表示，發(fā)改委應(yīng)下放審批權(quán)。

在全國(guó)兩會(huì)期間，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的多名代表、委員就行政調(diào)控手段提出質(zhì)疑，建議行政之手在該放之處就放，當(dāng)務(wù)之急是劃定政策與市場(chǎng)的邊界。目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)邊界正在逐漸變得清晰。不論是共有產(chǎn)權(quán)住房的提出，還是房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，均有助于厘清市場(chǎng)邊界，但效果如何仍需進(jìn)一步觀察。

建議簡(jiǎn)化行政審批

在3月5日的討論會(huì)上，許家印表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很多不必要的行政審批項(xiàng)目。以恒大地產(chǎn)去年投資的項(xiàng)目為例，從買地到交樓，再到辦房產(chǎn)證，一路下來(lái)，有的城市要蓋十幾個(gè)章，有的城市要蓋110個(gè)章。“這得浪費(fèi)多少人力、物力？完全可以節(jié)省下來(lái)”。

“審批過(guò)程中還有收費(fèi)。亂收費(fèi)的太多。據(jù)我們公司去年的統(tǒng)計(jì)，各種審批費(fèi)用占房?jī)r(jià)成本的11%。最少的地方收37項(xiàng)費(fèi)用，最多的地方收157項(xiàng)費(fèi)用。”對(duì)于亂收費(fèi)的情況，他以兩個(gè)城市收取的“城市規(guī)劃費(fèi)”為例，一個(gè)城市收50元，另一個(gè)城市收500元。

3月9日，張力也在全國(guó)政協(xié)小組討論中表示，房地產(chǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，每個(gè)地區(qū)的情況不一樣，政府不能統(tǒng)一劃線。例如，國(guó)家規(guī)定90平方米套型必須占住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上，這在重慶是可以的，但在廣州就不行了。“開(kāi)發(fā)商自己知道什么樣的房子受歡迎，自己開(kāi)發(fā)就好了。”

對(duì)于如何使房?jī)r(jià)下降，張力提出的方案一是加大土地供應(yīng)量，二是讓土地自由進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)在同一會(huì)場(chǎng)的發(fā)改委副主任杜鷹提問(wèn)說(shuō)：“土地都用去蓋房了，我們吃什么？”張力回答說(shuō)，糧食可以從國(guó)外購(gòu)買。張力的觀點(diǎn)引發(fā)了現(xiàn)場(chǎng)的熱議。

3月10日，在全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別37組關(guān)于房地產(chǎn)規(guī)劃的討論中，全國(guó)政協(xié)委員、中發(fā)集團(tuán)董事局主席、合眾人壽董事長(zhǎng)、永泰地產(chǎn)董事長(zhǎng)戴皓表示，很多東西都用行政執(zhí)法來(lái)代替法律，亂就亂在這兒了。

此外，全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林在全國(guó)兩會(huì)期間建議，在土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中，采用招拍掛的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，賦予非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)總包或分包的全面平等權(quán)利。

全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森建議發(fā)改委下放審批權(quán)。“目前省級(jí)規(guī)劃需要國(guó)家發(fā)改委審批，但發(fā)改委有多少精力去審核全國(guó)31個(gè)省區(qū)市的規(guī)劃？它能夠理清楚科學(xué)布局嗎？”

行政調(diào)控難收全功

從“70/90”政策到限購(gòu)；從暫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO到設(shè)定房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)，從保障房用地配建制度到高價(jià)房限制入市……最近十年來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段大多帶有濃厚的行政色彩。行政干預(yù)的另一種情況是許家印提到的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，土地、稅費(fèi)等各項(xiàng)成本占有相當(dāng)大的比重。胡葆森表示，成本決定商品房的價(jià)格，如果土地、勞動(dòng)力、原材料、銀行利息等成本沒(méi)有下降，房?jī)r(jià)是無(wú)法下降的。

全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘表示，過(guò)去十年房地產(chǎn)調(diào)控的作用有限，主要是因?yàn)檎孀饔玫碾A段化和短期化。正面作用大體只能維持兩年左右，沒(méi)有持久地解決市場(chǎng)供求的平衡問(wèn)題，也沒(méi)有真正解決房?jī)r(jià)的穩(wěn)定問(wèn)題。房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題主要表現(xiàn)在5個(gè)方面：需求管理粗略不精細(xì)、供給管理粗疏不到位、稅收調(diào)節(jié)單打獨(dú)斗、金融調(diào)節(jié)互相矛盾、全國(guó)“一刀切”不重視區(qū)域特點(diǎn)。

在這種情況下，開(kāi)發(fā)商受到的影響顯而易見(jiàn)。一方面，融資渠道的缺乏加上市場(chǎng)環(huán)境多變，導(dǎo)致不少中小開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張甚至斷裂；另一方面，土地、稅費(fèi)等成本不斷壓縮房地產(chǎn)商的利潤(rùn)空間。

新提法凸顯市場(chǎng)化思路

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)所做的政府工作報(bào)告提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。報(bào)告提出，做好房地產(chǎn)稅立法工作。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的新提法，分類調(diào)控、共有產(chǎn)權(quán)住房、房地產(chǎn)稅均體現(xiàn)出重新劃分市場(chǎng)邊界的思路。

對(duì)于分類調(diào)控，仇保興解釋說(shuō)，能局部調(diào)整的，就不要整體調(diào)整，調(diào)整手段對(duì)整體影響越小越好；能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整的，就不要用行政手段調(diào)整，行政手段越少越好；能夠由城市政府調(diào)整的，就不要由中央政府代替，越是基層能夠主動(dòng)調(diào)節(jié)的，越要納入基層政府調(diào)節(jié)。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一解釋體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控逐漸淡化行政手段的趨勢(shì)。從去年開(kāi)始，多個(gè)城市對(duì)“限購(gòu)”等調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)，中央政府并未叫停，而2011年部分城市取消限購(gòu)后立即被要求恢復(fù)。

對(duì)于房地產(chǎn)稅立法工作，中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，未來(lái)將對(duì)現(xiàn)有的稅費(fèi)進(jìn)行整合與重組，其目的在于增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)、減少消費(fèi)環(huán)節(jié)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收的平衡。

張泓銘表示，多年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系嚴(yán)重失調(diào)，主要表現(xiàn)有三個(gè)方面：稅種稅目過(guò)多過(guò)濫、稅收鏈條前重后輕、總體稅負(fù)過(guò)于沉重。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收的調(diào)整，體現(xiàn)了市場(chǎng)邊界的重構(gòu)?？傮w而言，稅負(fù)減輕將是大方向。

對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”的提法，北京某上市公司負(fù)責(zé)人表示，共有產(chǎn)權(quán)住房土地在出讓環(huán)節(jié)應(yīng)讓利給購(gòu)房者，否則協(xié)同調(diào)節(jié)的目的難以實(shí)現(xiàn)。以當(dāng)前北京的自住型商品房用地為例，它仍主要以“捆綁”商品房用地的方式出讓，這種成本的轉(zhuǎn)嫁推高了純商品房土地價(jià)格。共有產(chǎn)權(quán)住房土地的出讓不應(yīng)沿用這種模式，需在制度設(shè)計(jì)上予以完善。

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