每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福建    

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福建

福州旅游地產(chǎn)市場(chǎng)正在上演的一場(chǎng)“大躍進(jìn)”，加劇了業(yè)界對(duì)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括福州市區(qū)及其周邊郊縣，已經(jīng)在建和準(zhǔn)備開(kāi)建的溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)25個(gè)，其中不少規(guī)模都在千畝以上。

而這些跑馬圈地的開(kāi)發(fā)商實(shí)力參差不齊，既有萬(wàn)科（000002，SZ）、華僑城（000069，SZ）等一線地產(chǎn)商，也不乏冠城大通（600067，SH）等本地實(shí)力企業(yè)，甚至還有從未涉足過(guò)地產(chǎn)的動(dòng)漫公司——福建時(shí)代華奧動(dòng)漫有限公司（以下簡(jiǎn)稱時(shí)代華奧）等。盡管這些項(xiàng)目有著不同的主題，但卻不約而同都配套了大量的住宅項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，消化這些項(xiàng)目至少要10年以上。

此外，業(yè)內(nèi)稱，不少開(kāi)發(fā)商都是以賣住宅的思路在做項(xiàng)目，而購(gòu)買(mǎi)者也多是投資客。當(dāng)空置樓盤(pán)大量出現(xiàn)，而當(dāng)?shù)氐穆糜谓?jīng)濟(jì)又沒(méi)能帶來(lái)大量游客，產(chǎn)生預(yù)想中的高回報(bào)，這些純粹靠投資者支撐的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)拖累當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)？一些實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商，又會(huì)不會(huì)留下“爛尾盤(pán)”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開(kāi)調(diào)查。

前期以住宅銷售為主/

目前福州旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遇到的最大威脅是潛在的供應(yīng)量極為龐大，但項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)成本卻普遍偏高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，福州市區(qū)及周邊的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到了25個(gè)，其中不乏千畝大盤(pán)。如香港融僑集團(tuán)的閩侯雙龍溫泉項(xiàng)目總面積為2000畝，預(yù)計(jì)一期投入18.36億元等。即使是福州五城區(qū)內(nèi)的旅游項(xiàng)目，也都有數(shù)百畝的規(guī)模。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州溫泉旅游投資熱是受政策驅(qū)使：不受限購(gòu)政策制約，同時(shí)拿地成本又較低。

根據(jù)公開(kāi)信息，2011年1月4日，晉安區(qū)鼓嶺柱里地區(qū)三幅地塊掛牌出讓，總面積約327畝，被福州世茂置業(yè)有限公司以3.6億元起始價(jià)輕松拿下。而位于三江口的2011-19號(hào)地塊，亦是由福州新海岸旅游開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)4.4億元競(jìng)得，該地塊總面積為600畝。名城地產(chǎn)今年取得的名城永泰溫泉項(xiàng)目一期占地900多畝，地價(jià)也僅4.1億元。

但事實(shí)上，拿地成本只是前期開(kāi)發(fā)中占比很小的一部分。一般這種大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商同時(shí)還要承擔(dān)前期的拆遷成本以及各項(xiàng)綜合費(fèi)用。

“實(shí)際開(kāi)盤(pán)售價(jià)至少要在萬(wàn)元以上。”福州某上市地產(chǎn)公司有關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，溫泉旅游地產(chǎn)中可銷售物業(yè)和自持物業(yè)是有一定比例的。有的觀點(diǎn)認(rèn)為合理的比例，住宅只占30%，而這相當(dāng)考驗(yàn)一貫以高杠桿高周轉(zhuǎn)運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和盈利能力，同時(shí)一般旅游地產(chǎn)前期會(huì)先推出大量住宅銷售以獲得后期持續(xù)開(kāi)發(fā)所需資金，因而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要都是以銷售住宅為主。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般溫泉旅游地產(chǎn)都處在城郊和新區(qū)，這意味著相關(guān)配套設(shè)施遠(yuǎn)落后于市區(qū)，幾年內(nèi)的投資回報(bào)率都難達(dá)到市區(qū)普通住宅水平，所以一旦銷售價(jià)格過(guò)高，就會(huì)影響銷售速度。“這也是不少開(kāi)發(fā)商雖然已經(jīng)簽訂了協(xié)議，但還是遲遲未真正開(kāi)始項(xiàng)目建設(shè)的原因。”

部分項(xiàng)目“掛羊頭賣狗肉”/

在這一波的福州旅游地產(chǎn)投資熱潮下，除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商外，還有各種非地產(chǎn)公司。如同樣位于連江貴安溫泉旅游景區(qū)內(nèi)，時(shí)代華奧所投資開(kāi)發(fā)的海峽文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。該項(xiàng)目規(guī)劃總面積超過(guò)1000畝，建筑總面積約80萬(wàn)平方米，總投資30億元。卻被業(yè)內(nèi)披露實(shí)際就是在做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

雖然是打著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的名頭，但福州地產(chǎn)業(yè)界還是將此項(xiàng)目列為溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之一。據(jù)業(yè)內(nèi)人士黃先生介紹，目前該項(xiàng)目正在公開(kāi)售賣別墅，“項(xiàng)目名稱雖然不同，但也是在溫泉景區(qū)資源范圍內(nèi)，以投資方的實(shí)力來(lái)看，要撬動(dòng)如此大的項(xiàng)目也只能依靠賣住宅來(lái)獲得后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。”

而此前有媒體披露，時(shí)代華奧的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)力存疑，其目前僅僅開(kāi)工興建部分別墅，還經(jīng)常拖欠農(nóng)民工工資及工程款。記者查閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，時(shí)代華奧注冊(cè)資本僅有1億元。

“值得擔(dān)憂的是，如果這些項(xiàng)目沒(méi)能夠控制好住宅比重，導(dǎo)致過(guò)量的住宅項(xiàng)目投入市場(chǎng)，最終將引發(fā)爛尾。”黃先生認(rèn)為，未來(lái)或現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。

回報(bào)率遠(yuǎn)低于市區(qū)房產(chǎn)/

世紀(jì)金源投資開(kāi)發(fā)的貴安新天地是福州較早開(kāi)工建設(shè)的溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地超過(guò)7000畝，建筑面積150萬(wàn)平方米。

在福州最近一兩年的住宅樓盤(pán)銷售榜單之上，貴安新天地備受矚目，該樓盤(pán)號(hào)稱2013年上半年大福州樓盤(pán)銷售冠軍。

數(shù)據(jù)顯示，其今年上半年銷售簽約備案金額為68.58億元、面積106.84萬(wàn)平方米、套數(shù)10151套。

同樣該樓盤(pán)在2012年大福州樓盤(pán)銷售排名中同樣獲得銷售冠軍稱號(hào)，其銷售金額為50.48億，銷售套數(shù)近8000套。該項(xiàng)目普通住宅的市場(chǎng)均價(jià)約6000元／平方米，相比福州市區(qū)超過(guò)15000元／平方米的價(jià)格，吸引了不少投資者的目光。

“世紀(jì)金源的開(kāi)發(fā)實(shí)力比較強(qiáng)，相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)速度也很快，在本地和周邊擁有較強(qiáng)的客戶群。”黃先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于貴安新天地相關(guān)的交通配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套已經(jīng)基本成型，特別是在交通上，有直達(dá)福州市區(qū)公交車，而相對(duì)的樓盤(pán)單價(jià)和總價(jià)都比較低，又不存在限購(gòu)問(wèn)題，所以吸引了不少投資者。

代理貴安地產(chǎn)項(xiàng)目的福州璞一天知地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王峰也表示，貴安新天地目前的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目約有7成的購(gòu)買(mǎi)者都是出自投資性需要。“其中投資型的酒店式公寓很受歡迎。”

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，貴安新天地在2011年開(kāi)始啟動(dòng)銷售之初，售價(jià)就達(dá)到5800元／平方米，至今均價(jià)也不過(guò)在6200元／平方米左右，近兩年的漲幅約6.9%。

而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，僅今年前8月，福州一手房?jī)r(jià)格相比今年1月份，已經(jīng)上漲1527元/平方米，漲幅11.2%。而相比去年8月份的12914元/平方米，福州一手房?jī)r(jià)格上漲了2207元/平方米，同比上漲17.1%。就回報(bào)率來(lái)看，貴安旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)普通住宅。

警惕旅游地產(chǎn)虛假繁榮/

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，25個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅全部放量的話，千畝項(xiàng)目住宅數(shù)將達(dá)數(shù)萬(wàn)套，百畝項(xiàng)目至少也有數(shù)千套，以目前福州市場(chǎng)需求情況來(lái)看，至少要10年以上才能消化?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這些位于郊縣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎都配套有度假酒店、星級(jí)酒店等。

“旅游地產(chǎn)三大投資法寶是高爾夫、主題樂(lè)園、酒店。”華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已審批的12個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)中，多數(shù)沒(méi)有按旅游度假區(qū)的功能去建設(shè)，很多出現(xiàn)了畸形發(fā)展，形成了以房地產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)的發(fā)展模式，有些甚至失去了度假區(qū)的功能。

他表示福州這一波的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱跟全國(guó)其他地區(qū)都一樣，開(kāi)發(fā)商幾乎都是因?yàn)槭艿秸呶?，一窩蜂地涌入。

據(jù)介紹，目前福州對(duì)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了較多的政策支持，如對(duì)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目給予政策扶持，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決好項(xiàng)目規(guī)劃用地、征租地手續(xù)以及拆遷安置等問(wèn)題；溫泉重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，其溫泉采礦權(quán)有償使用費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)地方分成部分減半征收，采礦權(quán)價(jià)款地方分成部分按50%給予補(bǔ)助；福州市財(cái)政每年安排專項(xiàng)資金，對(duì)非財(cái)政投入的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目給予不超過(guò)3年的貸款貼息支持等等。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，福州市2012年接待游客3192.55萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.8%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入550.12億元人民幣。福州五星級(jí)酒店在2013年一季度平均房?jī)r(jià)為661.41元、平均出租率64.70%、RevPAR（實(shí)際平均房?jī)r(jià)）為427.93元，二季度平均房?jī)r(jià)721.65元、平均出租率64.63%、RevPAR為466.40元。

趙煥焱表示，目前這樣的情況相對(duì)于全國(guó)算比較好的，但是如果接下去的20多個(gè)項(xiàng)目紛紛上馬，新酒店頻開(kāi)，恐怕將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量，而酒店的營(yíng)收也將難以確保。

他表示，“在日美等國(guó)房地產(chǎn)泡沫最后階段都表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。旅游地產(chǎn)發(fā)展也不能搞‘大躍進(jìn)’，因?yàn)樾枨蟛豢赡芤幌伦哟蠓岣摺?rdquo;