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每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

上半年傳聞頂層豪宅能賣到20萬(wàn)元/平方米的招商地產(chǎn)伍茲公寓，在今年9月12日開(kāi)盤后，卻一直處于“有價(jià)無(wú)市”的尷尬。

今年9月中旬，招商地產(chǎn)位于蛇口的伍茲公寓開(kāi)盤銷售，共推出159套主力四房大戶型單位，每平方米價(jià)格在6萬(wàn)元~8萬(wàn)元。深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月18日，伍茲公寓僅銷售了41套，整體去化率不足三成。

伍茲公寓是今年深圳市場(chǎng)屈指可數(shù)的高端豪宅產(chǎn)品之一。市場(chǎng)分析人士指出，超出同類型產(chǎn)品的售價(jià)以及產(chǎn)品市場(chǎng)定位，再加上樓市調(diào)控政策的限制，伍茲公寓銷售遇冷在意料之中。

伍茲公寓“高開(kāi)低賣”

樓市剛需之年，開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整產(chǎn)品策略，適銷對(duì)路的剛需產(chǎn)品贏得市場(chǎng)青睞，相比之下，豪宅產(chǎn)品則銷售冷清。

伍茲公寓是招商地產(chǎn)今年在深圳推出的唯一高層豪宅，地處蛇口海上世界片區(qū)，在業(yè)界有著“深圳湯臣一品”的稱號(hào)。伍茲公寓占地面積1.13萬(wàn)平方米，總建筑面積約4.72萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目由3棟28層高的住宅樓組成，主推175平方米精裝四房大戶，房源共159套。

資料顯示，伍茲公寓是海上世界片區(qū)的組成部分之一，后者是招商局集團(tuán)投資600億元重金打造的一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、辦公、藝術(shù)、度假、休閑、居住于一體的國(guó)際濱海休閑片區(qū)。

從2011年開(kāi)始，伍茲公寓便進(jìn)入市場(chǎng)推廣和蓄客期。由于地理位置優(yōu)越，該盤遭遇業(yè)界熱炒，擁有頂層花園和天際游泳池的516平方米頂層單位甚至傳出售價(jià)將達(dá)20萬(wàn)元/平方米。

今年9月12日，伍茲公寓獲得預(yù)售證。然而，與此前的高調(diào)推廣相比，招商地產(chǎn)并沒(méi)有舉行開(kāi)盤儀式，而是選擇低調(diào)發(fā)售，主力戶型的報(bào)價(jià)約6萬(wàn)元/平方米。

深圳樂(lè)居網(wǎng)站資料顯示，目前伍茲公寓最低銷售單價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米，最高為7.4萬(wàn)元/平方米，均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。顯然，這個(gè)價(jià)格比原先熱炒的價(jià)格低了不少。對(duì)此，今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華分析認(rèn)為，招商地產(chǎn)可能采取的是 “高開(kāi)低賣”的營(yíng)銷策略，以高價(jià)來(lái)拔高產(chǎn)品的定位，讓購(gòu)房者心理上占了便宜。

盡管如此，伍茲公寓的售價(jià)仍刷新了深圳今年中心城區(qū)高層產(chǎn)品的單價(jià)紀(jì)錄。今年上半年，華僑城推出的純水岸14期和15期高層產(chǎn)品，目前銷售均價(jià)僅在5萬(wàn)元/平方米左右。該片區(qū)豪宅產(chǎn)品中，目前僅有南山紫園銷售均價(jià)超過(guò)伍茲公寓。

高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)欠缺

在樓市的持續(xù)調(diào)控下，豪宅市場(chǎng)遇困，被定位為天價(jià)豪宅的伍茲公寓成交情況也不盡如人意。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土委網(wǎng)站顯示，伍茲公寓自9月份開(kāi)盤發(fā)售以來(lái)，截至12月18日僅銷售41套，不足159套房源的三分之一。

據(jù)了解，伍茲公寓此前的造勢(shì)受到市場(chǎng)各方關(guān)注，招商地產(chǎn)被監(jiān)管部門約談，最終不得不低調(diào)開(kāi)盤。原本打算銷售的3套頂層大戶型也沒(méi)有出現(xiàn)在預(yù)售之列，轉(zhuǎn)為招商地產(chǎn)持有。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電深圳招商地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理助理江灝試圖采訪有關(guān)銷售的問(wèn)題，但對(duì)方稱不方便透露伍茲公寓具體的銷售情況。

林曉華認(rèn)為，伍茲公寓是招商地產(chǎn)推出的個(gè)別高端樓盤，起到一個(gè)數(shù)字標(biāo)桿的作用?！熬拖裾?qǐng)一個(gè)明星代言人一樣，借用高價(jià)拔高整體產(chǎn)品的定位。”

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析員曹取認(rèn)為，伍茲公寓主打蛇口和前海樓盤概念，與其他同類型產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群一樣，沒(méi)有太多偏差。但相較而言，伍茲公寓裝修設(shè)計(jì)比較前衛(wèi)，或許深圳本地客戶不太認(rèn)可。

招商地產(chǎn)一向以開(kāi)發(fā)中高端產(chǎn)品為主，在豪宅開(kāi)發(fā)和銷售方面經(jīng)驗(yàn)并不豐富。

以招商地產(chǎn)位于深圳觀瀾的招商觀園別墅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目今年8月初正式公開(kāi)發(fā)售，主打產(chǎn)品為聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，開(kāi)盤最低價(jià)僅為2.1萬(wàn)元/平方米，目前均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目聯(lián)排別墅以三聯(lián)排為主，小區(qū)內(nèi)并無(wú)湖景山水資源，對(duì)于高端別墅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)資源、私密性和獨(dú)享性的特征來(lái)說(shuō)，招商觀園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)并不突出。

曹取認(rèn)為，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的不足使得招商觀園價(jià)格上沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，目前招商觀園別墅項(xiàng)目銷售情況也并不如人意。

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