每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃晟 江蘇南通攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 黃晟 江蘇南通攝影報(bào)道

被稱為首個(gè)4000畝臺(tái)商科技產(chǎn)業(yè)總部、江蘇重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、南通市重點(diǎn)項(xiàng)目、商會(huì)重點(diǎn)合作項(xiàng)目的南通臺(tái)商城項(xiàng)目，如今正因涉嫌虛假宣傳、資金短缺、業(yè)主退房等風(fēng)波遭遇難關(guān)。

2012年7月10日，南通如皋市吳窯鎮(zhèn)的南通臺(tái)商城項(xiàng)目工地，雜草瘋長(zhǎng)，原本2011年3月交房、2011年12月試營(yíng)業(yè)的承諾也顯得遙遙無(wú)期，幾個(gè)工作人員面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，誤以為業(yè)主到來(lái)，如臨大敵。

招商的不成功、退房事件接連不斷，使南通臺(tái)商城深陷危機(jī)。

光環(huán)效應(yīng)下的購(gòu)房潮

吳窯，江蘇如皋市城南方向一個(gè)不起眼的小鎮(zhèn)，有著當(dāng)?shù)厝艘詾楹赖娜龔埫?mdash;—“銀杏之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”、“山羊之鄉(xiāng)”，南通臺(tái)商城項(xiàng)目正坐落于此。

2010年，臺(tái)商城項(xiàng)目以7000~10000元/平方米不等的價(jià)格銷售，該價(jià)格與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平相距甚大。然而事實(shí)上，臺(tái)商城銷售異?；鸨?，很多人為搶房而不得不動(dòng)用關(guān)系。在購(gòu)房最狂熱的幾天，由于售樓處購(gòu)房者太多，開發(fā)商甚至采取了分批進(jìn)場(chǎng)。

臺(tái)商城項(xiàng)目銷售何以如此火爆？來(lái)自蘇州的業(yè)主袁女士道出了其中玄機(jī)。

袁女士稱，首先是政府的光環(huán)，南通臺(tái)商城被稱為首個(gè)4000畝臺(tái)商科技產(chǎn)業(yè)總部、江蘇重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、南通市重點(diǎn)項(xiàng)目、商會(huì)重點(diǎn)合作項(xiàng)目，項(xiàng)目的銷售大廳展示著海峽兩岸知名人士和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的題詞寄語(yǔ)，如皋當(dāng)?shù)卣渤雠_(tái)了相關(guān)文件給予支持。

一份由業(yè)主提供的南通臺(tái)商城宣傳資料寫著“4000畝科技產(chǎn)業(yè)總部、27萬(wàn)平米交易展示中心、首個(gè)臺(tái)商入股臺(tái)商的投資利器、攜手世界500強(qiáng)及2000家實(shí)力臺(tái)商共同掘金”等內(nèi)容。

其次是廣告宣傳的承諾太誘人。該項(xiàng)目承諾，由運(yùn)營(yíng)商方面負(fù)責(zé)業(yè)主的回租，第三年起每年回報(bào)8%，10年后按照購(gòu)房合同價(jià)150%進(jìn)行回購(gòu)。

“在這個(gè)前提下，當(dāng)然是房?jī)r(jià)越高越好，房?jī)r(jià)越高，回報(bào)就越大啊。”業(yè)主陸女士表示。為了打消購(gòu)房者的顧慮，開發(fā)商還打出了自持55%物業(yè)的口號(hào)。

“我們看中的是政府的支持及美好的投資前景。可如今這4000畝的產(chǎn)業(yè)基地連十分之一都沒(méi)有建成，周圍的配套設(shè)施也沒(méi)有到位。”袁女士強(qiáng)調(diào)。

鋪天蓋地的廣告宣傳，兩岸知名人士的題詞以及當(dāng)?shù)卣С制浒l(fā)展的紅頭文件，這些都吸引著人山人海的購(gòu)房者。

“這些東西弄得人眼花，不少人還沒(méi)弄清楚怎么回事，就匆忙跟風(fēng)購(gòu)買。由于房子面積在20~40平方米左右，最大投資額也不到40萬(wàn)元，最小投資額不到15萬(wàn)元，若是按揭付款，花費(fèi)七八萬(wàn)元就可以購(gòu)買，不少人買了兩套以上。”業(yè)主凌先生表示。買主大都是簽訂兩份合同，一份系與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，一份系與運(yùn)營(yíng)商簽訂的委托代理經(jīng)營(yíng)合同。

“省重點(diǎn)項(xiàng)目”陷泥潭

事實(shí)上，南通臺(tái)商城始建于2007年，從2007年~2010年5月間，項(xiàng)目因資金問(wèn)題幾度停建。

2010年5月，開發(fā)商江蘇正泰公司如皋分公司（以下簡(jiǎn)稱如皋正泰）重新啟動(dòng)建設(shè)，臺(tái)商城似乎迎來(lái)了春天。

當(dāng)年7月份，經(jīng)過(guò)精心的策劃、高水平的營(yíng)銷技巧以及高密度、廣覆蓋的宣傳和推介，項(xiàng)目吸引了來(lái)自浙、滬、蘇南等地的業(yè)主前來(lái)投資購(gòu)買。據(jù)官方資料統(tǒng)計(jì)，截至2011年5月份，約4000多名業(yè)主購(gòu)買并與運(yùn)營(yíng)商——臺(tái)商城基礎(chǔ)設(shè)施公司（法定代表人是陳鎰宏）簽訂了返租經(jīng)營(yíng)合同，前期所開發(fā)的13萬(wàn)平方米商業(yè)展銷區(qū)基本銷售完畢，并于2011年9月份全部竣工，至此，已受理辦理房產(chǎn)證的客戶有2000多戶。另外，還有5萬(wàn)平方米建筑已封頂?shù)珱](méi)有完工，總開發(fā)面積達(dá)18萬(wàn)平方米。

然而，2011年8月，因消防通道的變更，不少業(yè)主購(gòu)買的房子出現(xiàn)了嚴(yán)重的面積差，有的甚至達(dá)到了100%，就是說(shuō)花費(fèi)幾十萬(wàn)元買了零面積的房子。而根據(jù)購(gòu)房合同第5條，面積差絕對(duì)值超過(guò)3%便可以退房，這部分業(yè)主因此拒辦產(chǎn)權(quán)證，要求退款。

與此同時(shí)，受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，不少業(yè)主的按揭貸款遲遲沒(méi)有下發(fā)，這部分業(yè)主也加入了退房行列。隨后，有些不在上述條件的業(yè)主，也以 “合同約定在2011年3月10日交房，現(xiàn)已超過(guò)最大限度時(shí)間，商鋪還沒(méi)建好”為由而要求退房。

一時(shí)間，退房潮一波接一波，最終使一些處于觀望狀態(tài)的業(yè)主也加入進(jìn)來(lái)。

退房不斷，南通臺(tái)商城再次深陷泥潭。除了暫時(shí)停工之外，一些原本打算入駐的企業(yè)也打消了念頭，不少業(yè)主多次聚集到臺(tái)商城及當(dāng)?shù)卣T前討要說(shuō)法，臺(tái)商城幾乎成了“爛尾樓”。

業(yè)主維權(quán)

截至今年6月份，除了極少部分購(gòu)房者因面積差別太大拿到了部分退房款外，大部分業(yè)主退款無(wú)望，原因在于業(yè)主們當(dāng)初簽署的兩份協(xié)議。

業(yè)主們認(rèn)為兩份協(xié)議存在陷阱。購(gòu)房協(xié)議最后一條規(guī)定，出現(xiàn)糾紛只能仲裁。而當(dāng)業(yè)主要求仲裁時(shí)，卻被運(yùn)營(yíng)商反仲裁了。這是因?yàn)樵谖写砗贤?條規(guī)定：本合同一經(jīng)簽訂，不因業(yè)主與開發(fā)商簽訂的相關(guān)協(xié)議效力變化而變化。運(yùn)營(yíng)商的理由是：業(yè)主要求解除與開發(fā)商的購(gòu)房合同，勢(shì)必影響到與運(yùn)營(yíng)商的委托代理合同，是以申請(qǐng)仲裁業(yè)主繼續(xù)執(zhí)行購(gòu)房合同。

而對(duì)于業(yè)主以 “超過(guò)合同約定2011年3月10日交付的最大限度時(shí)間”為由要求退房，開發(fā)商則認(rèn)為，交付是其與運(yùn)營(yíng)商之間的事，業(yè)主不需過(guò)問(wèn)。委托代理合同第6條規(guī)定：業(yè)主委托臺(tái)商城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司與開發(fā)商直接辦理房屋交付手續(xù)，包括房屋的交接、驗(yàn)收等，業(yè)主無(wú)需再與開發(fā)商直接辦理房屋交付手續(xù)。”

“要鬧就鬧吧，大不了來(lái)個(gè)魚死網(wǎng)破”。開發(fā)商如皋正泰的林經(jīng)理如此表示。林稱，業(yè)主這樣鬧下去，根本沒(méi)有任何好處，也不能解決實(shí)際問(wèn)題。目前只有相互配合，讓臺(tái)商城正常招商營(yíng)業(yè)才是上策，也是保證業(yè)主利益的最基本的前提。

開發(fā)商無(wú)奈

如皋正泰馬姓副總經(jīng)理表示，如皋正泰接手臺(tái)商城后，于2011年先后遭遇兩個(gè)問(wèn)題。一是消防問(wèn)題，臺(tái)商城是按照2007年的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行的，2010年已經(jīng)預(yù)售，到2011年消防通道卻要變更，“我當(dāng)時(shí)是堅(jiān)決不同意的，變更之后有90%的業(yè)主出現(xiàn)面積差，但沒(méi)辦法，最后還是得同意，為了顧全大局，將超出3%以外的面積無(wú)償贈(zèng)送給業(yè)主，對(duì)于缺少面積的業(yè)主，退還面積差部分的房款，對(duì)于面積差超過(guò)50%業(yè)主給予退款，目前也退了不少錢。”馬姓副總經(jīng)理說(shuō)道。但即使這樣，業(yè)主們拒絕辦理房產(chǎn)證，致使后面工作無(wú)法開展。

另一個(gè)問(wèn)題就是按揭貸款。馬副總稱，去年國(guó)家銀根緊縮，很多業(yè)主按揭貸款無(wú)法下發(fā)，后來(lái)爭(zhēng)取到部分貸款后，業(yè)主卻不配合了。開發(fā)商向業(yè)主提出了 “分期付款給公司的方式”來(lái)應(yīng)對(duì)銀根緊縮，但沒(méi)有得到業(yè)主的響應(yīng)。

不過(guò)，業(yè)主們稱，貸款問(wèn)題在于開發(fā)商，由于開發(fā)商自身問(wèn)題、手續(xù)不全等，導(dǎo)致銀行不放貸，并非因?yàn)殚_發(fā)商解釋的多數(shù)業(yè)主信用不良。

如皋正泰銷售部林經(jīng)理同時(shí)稱，有一部分購(gòu)房者是來(lái)自浙江的炒房團(tuán)，“當(dāng)初買房子是自愿的，現(xiàn)在見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)氣候不好，房?jī)r(jià)下跌，哪有退房的道理？”林并稱，如今8億元銷售款還有銀行按揭的2億元沒(méi)有到位，也就是只有6億元左右到賬，除去土地、稅收、營(yíng)銷、廣告、建筑的投入，再加上目前另建的5萬(wàn)平方米建筑和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入等，已經(jīng)沒(méi)有錢了。

對(duì)于業(yè)主們質(zhì)疑的虛假宣傳，林經(jīng)理解釋：臺(tái)商城的宣傳的確存在違規(guī)，但工商部門已經(jīng)查處過(guò)。省、市重點(diǎn)項(xiàng)目一說(shuō)，實(shí)際上是目前項(xiàng)目符合條件，但沒(méi)有審批下來(lái)。世界500強(qiáng)知名企業(yè)入駐也沒(méi)有做到，只是理想化的。目前只有幾十戶商鋪入駐。至于4000畝產(chǎn)業(yè)基地等的宣傳，也只是想法及口號(hào)。

對(duì)于廣告宣傳中的回租回購(gòu)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住建部曾明令禁止返本銷售或變相返本銷售商品房，也不得采取售后包租或變相包租方式銷售未竣工商品房，因此，該廣告宣傳涉嫌違規(guī)，其承諾的回報(bào)回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較大。

吳窯鎮(zhèn)當(dāng)?shù)匾还賳T表示，開發(fā)商正在積極籌集資金，承諾在6個(gè)月內(nèi)分期將無(wú)房戶及少面積的房款退還到位，其中6月份已按比例退還200多萬(wàn)元。該官員稱，起初政府對(duì)該項(xiàng)目非?？春?，也出臺(tái)了文件給予了政策支持，但沒(méi)有想到會(huì)有今天的局面。

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