一、結(jié)果的公平?jīng)]有真的公平

在我加入的一個(gè)同城群上，一天，有位網(wǎng)友在群里留言：

“請(qǐng)問(wèn)群里有律師朋友嗎？我今年3月份買的房子降價(jià)了，請(qǐng)問(wèn)可以要求開發(fā)商退款嗎？”

“我當(dāng)時(shí)買成7000，現(xiàn)在5600。”

這位朋友拒絕了群內(nèi)七語(yǔ)八舌的意見，固執(zhí)地要求要求律師身份的網(wǎng)友解答?？吹贸鰜?lái)，他的要求是退款。

購(gòu)房者買了房后房?jī)r(jià)跌了怎么辦？這本來(lái)不是個(gè)問(wèn)題。但由于買方這事兒對(duì)國(guó)人而言意義太重大，大多扯上了兩三代人，所以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)房后房?jī)r(jià)下跌）極為厭惡，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)下跌后要求開發(fā)商退款。

我身邊的朋友對(duì)這種事也模棱兩可。退，有理由：開發(fā)商昧心錢賺太多，本來(lái)就不公平。不退，也有理由：合同上白紙黑字，怎么反悔？

而我對(duì)于此事的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單也很直接：是不能。

在大學(xué)一年級(jí)的法律基礎(chǔ)課上，我曾接受了一個(gè)很重要的概念：過(guò)程的公平（正義）。與過(guò)程公平相對(duì)應(yīng)的是結(jié)果的公平。

過(guò)程的公平（正義）不但是現(xiàn)代法學(xué)的基礎(chǔ)，也是文明社會(huì)民主執(zhí)政的基礎(chǔ)。這二者的關(guān)系是，過(guò)程的公平才能帶來(lái)最終的公平，而如果追求結(jié)果的公平，到最后大家都沒有公平可言，這在國(guó)內(nèi)外的歷史上，都有許多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

購(gòu)房者與開發(fā)商二者在真實(shí)意愿的基礎(chǔ)上，合法的簽訂合同，這就是過(guò)程的公平。而因?yàn)殚_發(fā)商本來(lái)就賺得夠多，房?jī)r(jià)下跌后要求開發(fā)商給購(gòu)房者“補(bǔ)償損失”，這就是結(jié)果的公平。

結(jié)果的公平看似公平，實(shí)際上很難達(dá)到公平，因?yàn)闆]有一個(gè)統(tǒng)一持續(xù)的原則：不同地段、不同樓層，不同裝修不同新舊的房子怎么退？房屋現(xiàn)價(jià)以什么為準(zhǔn)，退款以什么時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)？未來(lái)房?jī)r(jià)再次上漲該不該補(bǔ)款？--可見結(jié)果的公平不可能讓所有人滿意。

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)太高，本質(zhì)是供給端非市場(chǎng)化（政府控制土地）和需求端市場(chǎng)化相結(jié)合的怪胎，購(gòu)房者勒緊褲腰帶買房本來(lái)不易，但這并不是要求退款的理由?，F(xiàn)在的開發(fā)商為了現(xiàn)金回款，確實(shí)也在承諾房?jī)r(jià)下跌時(shí)退款，不過(guò)從現(xiàn)在的媒體報(bào)道來(lái)看，多是口頭承諾，而未寫入購(gòu)房合同，或者條款不細(xì)。

購(gòu)房者如果要求在房?jī)r(jià)下跌時(shí)退款，最好的方法就是在購(gòu)房合同中詳細(xì)寫入相關(guān)條款。如果不能在購(gòu)房合同中規(guī)定退款條款，又擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者還是應(yīng)該三思。

二：要約和要約邀請(qǐng)

最近《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道了另外一件事。

蘇寧環(huán)球在南京打造的天潤(rùn)城“麗河名校園”因?yàn)樵谑圪u之初大打“學(xué)區(qū)房”概念獲得了很多業(yè)主青睞。然而，今年9月，入住的業(yè)主得知原先宣傳的南京29中浦口分校擱淺了。之前宣稱的風(fēng)景麗河，如今也只是一條散發(fā)著惡臭的水溝。業(yè)主們先后兩次找到開發(fā)商協(xié)商解決，但都與開發(fā)商保安發(fā)生沖突。

開發(fā)商承諾的中學(xué)和風(fēng)景麗河沒了，這是否違約？首先要分清兩個(gè)概念，“要約”和“要約邀請(qǐng)”。

要約這個(gè)詞，在中文上很難理解，但是其英文的“offer”，大家一看就明白了，是購(gòu)房者向開發(fā)商提出簽訂合同的意愿?！逗贤ā芬?guī)定，要約應(yīng)當(dāng)明確，具體，表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

而開發(fā)商的宣傳材料上美好承諾，則是“要約邀請(qǐng)”，是邀請(qǐng)購(gòu)房者向其提出要約。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，寄送價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。

照這樣的解釋，開發(fā)商承諾的中學(xué)和河景，似乎沒有了約束力。但實(shí)際上，如果購(gòu)房者是因?yàn)檫@種承諾而購(gòu)房，且開發(fā)商的這種承諾帶給了房屋明顯的溢價(jià)，則這種承諾也成為了要約。

根據(jù)2003年出臺(tái)的最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

不過(guò)，為了避免扯皮，和我上面的建議一樣，這些承諾的東西還是加入到買賣合同中為好，如果不能，購(gòu)房者還是要三思了。

（王磊）